はじめに
私自身は、不動産投資はやっていないし、マイホームも持っていません。
ただ、
「持ち家と賃貸どっちが得？」
とか、
「賃貸より持ち家の方が、より高いグレードの家に住める」と言われるのはなぜ？
とか、
「”マンションはフルローンで資産性の高いマンションを買え”派と、”身の丈に合ったマンションを買え”派がバトルしてるのはなぜ？」
という疑問を持っていました。この記事には、この疑問に対する、現時点の僕の理解を書こうと思います。(不動産の専門家でもないし、勉強量も足りてないので、誤解が含まれている可能性はあります)
では、前提として、以下に気づき・一般論を整理しておきます。
１．住宅ローンはレバレッジを掛けた投資である
お金を借りて、資産を買ってリターンを狙うことを、レバレッジを掛けると言います。
※厳密な定義は知りませんが。
たとえば株だと、信用取引と言って、持っているお金以上の額の株を買うことができます。この「株」を「家」に変えれば同じ構造になります。
住宅ローンを組んで家を買う行為は、レバレッジを掛けて不動産に一括集中投資をする行為です。
２．「家」はお金を生む。株と同じように。でも安定的に。
不動産投資でもマイホームでも、どちらでもいいですが、とにかく「家」を手に入れたとします。「家」はお金を生みます。人に貸し出すと毎月、毎年、賃料が入ってきます。
これは株と似ています。株も毎月、毎年成長し、お金が増えていきます。違いは、そのリスク、安定度合いでしょうか。株の方がリスク・変動が大きいと考えられます。
ただ、構造としては「家 or 株という資産がお金を生む」というのは同じです。
３．マイホームは、家が生み出すお金を、自分で使っている。
「その”家はお金を生む”って話は、不動産投資の話でしょ？マイホームは違うよね？」と思った人がいるかもしれませんが、違います。これはマイホームでも同じです。
説明します。まず不動産投資として入手した家を、他人に貸し出しているケースです。この場合、以下のように、住む人に、住む権利を上げる代わりに、お金をもらいます。
一方、マイホームの場合、住む人が自分なだけです。仮想的に考えると、自分に対して住む権利をあげて、自分からお金をもらって、自分の財布にいれていることになります。(つまりお金は動きません)
つまりマイホームは、本来、他人に貸し出せば手に入ったはずのお金(=運用益)を、自分で住居費に使っているようなものです。
つまり、マイホームを買うとは…
以上を踏まえると、
「住宅ローンを使ってマイホームを買って住む」
と言うのは
「レバレッジを掛けて資産(家)を買って、その運用益を住居費に充てる」
行為だと考えられます。
最初の問いへの回答
以上の理解を踏まえて、以下の問いについて考えてみます。
Q1.「持ち家と賃貸どっちが得？」
この質問は、「不動産投資をして儲けられるか？」という質問と、本質的には同じではないでしょうか。
なぜなら、３．で見たように、持ち家とは、不動産投資をして、その潜在的な運用益を、自分で消費する行為だからです。生み出している運用益が見えづらいだけで、実体は不動産投資そのものだからです。
と言うのを踏まえると、答えは、
「支払うお金だけを見たら、どっちが得と言うのはない。他人から家を借りようが、自分から家を借りようが、同じ費用がかかるからだ。
ただ、持ち家の場合は、実質的には、レバレッジを掛けた不動産投資をしていることになる。それが上手く回れば、(仮に自分で住んだとしても)潜在的に大きな運用益が生まれる。だから、その不動産投資が上手くいくかどうか次第だ」となるでしょうか。
Q2.「賃貸より持ち家の方が、より高いグレードの家に住める」と言われるのはなぜ？
答えは、「レバレッジを掛けた投資が上手くいき、得られた運用益を、住居費に回しているから」でしょうか。
株で言えば、「信用取引で儲かった利益を、その分住居費に回している」のと似た状態だと思います。
Q3.「”マンションはフルローンで資産性の高いマンションを買え”派と、”身の丈に合ったマンションを買え”派がバトルしてるのはなぜ？」
平たく言うと、
・資産の運用益をできるだけ多く取りに行く
ためには、フルローンでレバレッジを掛けて、高額な家を買った方が良いが、
・高額な家に住むと、それが生み出す運用益を自分で消費することになり贅沢になる
というジレンマがあるからだと思います。
株で例えれば、高額のマンションに住み続けるというのは、信用取引で得た運用益を、高額な賃貸への家賃に全て回すのに近い構造にあるのではないでしょうか。
参考：バトルは例えばこの周辺を見るとイメージが湧くかも。
7000万円のマンションを買いたい20代夫婦、可能かリアルに計算してみた（bizSPA！フレッシュ）
— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) December 13, 2020
こちらはYahoo版。ヤフコメキッズが大暴れなのはいつも通りだし、出す前から分かっていたけど、君らが納得するような保守的予算だと資産性に疑問符がある物件しか出てこんのよ。 https://t.co/7WIRTkRFhV
おわりに
突然の不動産・マイホーム記事でしたが、自分の理解の整理のために作成しました。間違い等あれば教えてください。
Twitterやっています。よろしくお願いします。
持ち家の方が賃貸より全般的にグレードが高いと言われるのは、レバレッジをかけて取得した高額な資産が、潜在的に高額な運用益を生み出して、その運用益を自ら住むことで消費しているからか？
つまり本質的には、レバレッジを掛けて得た運用益を消費してるから豪華という理解。— ぶるいぬ (@blblinin) December 15, 2020
奥さんに「今日綺麗やね」と言ってしまった。「今日”も”やろ？」と怒られたので、「ワタシ 助詞 ヨク ヌケル ニホンゴ スゴク ムズカシ！」と押し切って事なきを得た。
— ぶるいぬ (@blblinin) December 15, 2020